تاملی در اندیشه های حقوق خصوصی

 

وضعیت حقوقی معاملات معارض با وعده یک طرفه (اخذ بالسوم)

 

 

 مغازه داری (حاج بهزاد نوری)انگشتری را به آقای اورنگ رضایی به عنوان وعده یک طرفه داده که در صورت قبول همسرش آن را بفروشد و آقای رضایی انگشتر را به خانه برده و همسرش نیز آن را قبول نموده. هنگام مراجعه به مغازه، مغازه دار (حاج بهزاد نوری )می گوید که آن را به دیگری فروخته ام و شما انگشتر را باید بازگردانید، حال از نظر حقوقی معامله دوم (معارض با معامله اول) چه وضعیتی دارد؟

از نظر دکتر کاتوزیان: این معامله قابل ابطال است و خریدار اول می تواند معامله دوم را باطل نماید زیرا در وعده یک طرفه برخلاف ایجاب که تا قبل از الحاق قبول قابل عدول است، وعده یک طرفه قابل عدول نیست.

استناد ایشان عدم امکان سوء استفاده از حق به موجب قانون اساسی میباشد .

عیب این نظریه : (درقانون مدنی ما معامله قابل ابطال نیست ،اگرچه در قانون تجارت  وجوددارد ).

نظر دکتر شهیدی :(معامله معارض باوعده یک طرفه غیرنافد است):

ایشان معتقدند، متعهد وعده یک طرفه ایجاب نسبت  به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی برای متعهدله می باشد زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی گویند این حق هر چند حق مالکیت نیست ولی چون حق دینی به نوعی به عین معینی تعلق گرفته و در واقع نافی حق عینی متعهدله می باشد در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عینی باعث عدم نفوذ معامله می شود. معامله دوم غیرنافد است.

عیب این نظریه :حقوق عینی در قانون ما در ماده 29 ق م احصاء شده و این احصاء ازباب حصر است نه از باب تمثیل و حق مذکور(حق آخذ بالسوم ) ازجمله حقوق عینی احصاءشده نیست .

نظر دکتر صفایی: (معامله معارض با وعده یک طرفه  صحیح است ولی متعهد باید خسارت متعهدله را بدهد)

ایشان معتقدند که در وعده یک طرفه  برای متعهدله حق عینی ایجال نمی شود، زیرا حقوق عینی در حقوق ایران (م 29 ق م) احصاء شده هستند و غیر از موارد احصائی حقوق عینی دیگری نداریم. و حق ایجاد شده برای متعهد له حق دینی می باشد و طبق قاعده کلی معاملات معارض با حق دینی صحیح است و فقط در صورت زیان متعهدله باید متعهد زیان او را جبران نماید و نتیجه نهایی اینکه چنین معامله ای صحیح ولی متعهد باید خسارت متعهدله رادر صورت ورود زیان به وی را جبران نماید.

 

قابل ذکر می باشد که بیشتر طراحان سوالات حقوقی(قسمت تعهدات) نظراستاد محترم ،جناب آقای دکتر صفایی را قبول دارند و به تبع آن به این نظریه ترتیب اثر میدهند

     ادامه وضعیت حقوقی معاملات معارض با وعده یک طرفه (اخذ بالسوم)

 

مسئولیت گیرنده مال (اخذ بالسوم)

اگر موضوع وعده یک طرفه (ما خوذ بالسوم) نزد عامل (اخذ بالسوم) تلف گردید چه مسئولیتی دارد؟

1-گروهی معتقدند که مسئولیت  اخذ بالسوم (گیرنده مال) امانی است.

2-گروهی معتقدند که مسئولیت اخذ بالسوم (گیرنده مال) ضمانی است.

3-گروهی معتقدند که مسئولیت اخذ بالسوم قراردادی است(دکتر کاتوزیان):

یعنی به موجب قرارداد متعهد به استرداد مال است مگر اینکه ثابت کند بر اثر قوه قاهره است.

4-گروهی معقتدند در حقوق ایران اصل بر ضمانی بودن ید است (دکتر شهیدی): این شخص ضامن است.مگر اینکه قوه قاهره را ثابت نماید (نتیجه دکتر شهیدی و دکترکاتوزیان یکی است ولی استدلال آنها متفاوت است )

5-گروهی (دکتر محقق داماد) جامع ترین نظریه را دارند که پس از استدلال به شرح ذیل اعلام نتیجه کرده است:

ایشان معتقدند  انواع ید به شرح ذیل می باشد:

1-ید مالکانه: (تصرف مالک در مال خود)

2-ید امانی: (تصرفی که شخص مسئول نیست مگر در صورت تعدی و تفریط)

3-ید ضمانی  عدوانی: (تصرف در مال غیربدون مجوز قانونی که شخص در هر صورت مسئول است حتی اگر تلف مستند به فعل او نباشد) ،

4- ید ضمانی غیرعدوانی: (مسئول است مگر اینکه ثابت نماید تلف مستند به قوه قاهره است)

در ید امانی زیان دیده باید تعدی و تفریط متصرف را ثابت نماید ولی در تصرف غیر عدوانی (قراردادی) این تالف است که باید وجود عامل خارجی را ثابت نماید).

معیار تشخیص انواع ید:

1-مالکانه: (تصرف اگر در مال خود باشد، تصرف مالکانه است)

2-ید امانی: (اگر متصرف اذن داشته و تصرف او مجانی باشد) امین

3-ید ضمانی غیرعدوانی: (اگر متصرف اذن داشته باشد ولی اذن او با اجرت باشد)  مثل اخذ بالسوم.

4-ید ضمانی عدوانی: (اگرمتصرف نه اذن داشته باشد و نه تصرفش با اجرت باشد) غاصب است وضامن هرگونه تلف است اگر که تلف مستند به فعل او نباشد .

ایشان معتقدند، ید اخذ بالسوم به شرح ذیل است:

طبق ماده 631 ق م اصل بر ضمانی بودن ید است مگر اینکه قانون آن را مستقیماَ در حکم امین قرار داده باشد مثل مستاجر و قیم که قانون آنها را در حکم امین قرار داده است.

در حقوق ایران برای اینکه شخصی امین قلمداد شود باید صراحتاَ در قانون آمده باشد، مانند مستاجر و قیم که ماده 631 صراحتاَ آنها را در حکم امین قرار داده است.

 

پس نتیجه می گیریم که :

اخذ بالسوم از مواردی نیست که به عنوان امین تصریح شده باشد، به همین علت ید او ضمانی است اما با توجه به اینکه گیرنده مال با اجازه مال را در اختیار گرفته ید او ضمانی غیرعدوانی است.

(مسئول است مگر اینکه ثابت کند تلف بر اثر عامل خارجی (قوه قاهره) بوده است.)

بحث دیگر:

آیا بیع (فروش) اموال غیرمنقول رضائی است یا تشریفاتی؟

 

 

اگر  فروش اموال غیرمنقول رضایی باشد به محض تحقق عقد بیع مشتری بر مال حق عینی پیدا می کند

اگر بیع اموال غیرمنقول تشریفاتی باشد، پس خریدار با ایجاب و قبول حق عینی بر آن پیدا نمی کند

در اینکه فروش اموال غیرمنقول رضایی است یا تشریفاتی اختلاف نظر وجود دارد: 

عقد مذکور رضایی است (دکتر شهیدی)

یعنی به محض ایجاب و قبول مشتری مالک مال غیرمنقول می شود. و استدلال ایشان چنین است که از مواد 22 و 48 و دیگر مواد ثبت عدم تحقق بیع را نمی توان استنتاج نمود و به استناد مواد 338 و 339 قانون مدنی بیع با ایجاب و قبول تحقق می یابد، و اگرچه به موجب قاعده کلی عقدی تملیکی است که شخص بر مال حق عینی پیدا نماید ولی اگر بپذیریم که به علت مود 48 و 22 قانون ثبت مشتری مال غیرمنقول حق دینی بر مال پیدا می کند ولی به علتی که این حق دینی وابسته به عین معینی می باشد آن را تملیکی می دانیم و در ضمن آنچه در رای وحدت رویه آمده است (دعوای خلع ید قبل از اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد) این است که سند عادی را به عنوان اثبات مالکیت نپذیرفته و آن سند را نمی توان باعث عدم تحقق بیع دانست.

عقد بیع اموال غیرمنقول تشریفاتی است: (دکتر کاتوزیان)

ایشان معتقد است که پس از تصویب قانون ثبت که در سال 1310 یعنی سه سال پس از تصویب قانون مدنی به تصویب رسید بیع اموال غیرمنقول را از حالت رضایی به تشریفاتی تبدیل نموده و حتی تراضی متعاملین بر اینکه عقد بیع غیرمنقول را با سند عادی قبول نمایند را نیز به علت آمره بودن قوانین ثبتی بی اثر دانسته لازم به ذکر است که این دوگانگی در رویه قضایی نیز وجود داشت تا سرانجام به درخواست دادگاه استان لرستان از اداره حقوقی قوه قضائیه درخواست رای وحدت رویه گردید که سرانجام اداره حقوقی قوه قضائیه رای وحدت رویه صادر نمود که (دعوای خلع ید قبل از اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد) و در حقیقت سند عادی را دلیل بر مالکیت ندانست و تا اندازه ای به این دوگانگی خاتمه داد. و ثبت را به موجب این رای وحدت رویه عنصر اصلی تحقق عقد در اموال غیرمنقول دانست.

لازم به ذکر است که فروشنده مال غیرمنقول با فروش مال خود تعهد به بیع نموده است و به موجب همان قولنامه متعهد گردیده است که عقد بیع را در محاضر رسمی انجام دهد. در واقع حق دینی بر ذمه او قرار گرفته است که آن حق دینی تعهد به بیع می باشد و در خلال تعهد به بیع تا تحقق بیع اگر معامله معارضی با آن انجام دهد آن معامله به موجب ماده 117 قانون ثبت باطل است.(عقد عهدی لازم است )

نظر دیگری هم در این زمینه وجود دارد که نظر دکتر میر حسین عابدیان استاد دانشگاه شهید بهشتی است،استاد عقیده دارند که با ایجاب و قبول عقد محقق میشود ولی انتقال ملکیت متوقف بر تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک است ،در واقع با تامل در این نظر متوجه نکته جالبی می شویم ،در واقع بیع املاک ثبت شده ،بیع معلقی است ، که معلق علیه آن، ثبت ملک در دفتر املاک است.

 نویسنده و محقق: ناصر رهبر ، دانشجوی حقوق